Martedi 13 Novembre 2018
MacroambienteDall’immobiliare al creditizio: i nuovi trend immobiliari in Campania

Dall’immobiliare al creditizio: i nuovi trend immobiliari in Campania

Tra le varie tipologie di mutuo, le prime case, il turismo e gli affitti per studenti, quali sono i nuovi trend immobiliari in Campania?


Francesca Paola Esposito
A cura di: Francesca Paola Esposito Autore Inside Marketing
Dall’immobiliare al creditizio: i nuovi trend immobiliari in Campania

Non bisogna mai perdere d’occhio le maggiori tendenze, persino nel campo immobiliare. Tutto ciò indipendentemente dal fatto che si voglia vendere o acquistare casa: è sempre importante conoscere la situazione del mercato per poter un giorno inserirsi con disinvoltura e dimestichezza. In particolar modo i trend immobiliari in Campania, riferiti al 2017, sono il frutto di una analisi attenta (e fondamentale) della nostra realtà regionale.

Trend immobiliari in Campania: la situazione a Napoli e Salerno

Secondo una raccolta dati compiuta da Tecnocasa, è interessante poter attingere dalle informazioni raccolte sul mercato immobiliare e creditizio locale e nazionale, prendendo in esame le maggiori province italiane, e stilare una lista dei maggiori trend immobiliari in Campania per comprendere, appunto, le abitudini campane in questo settore. Il campione di riferimento riguarda in particolare le città di Napoli e Salerno, entrambe marittime. Maggiore attenzione è stata riservata al 2017 (paragonato al 2016), con un approfondimento sull’ultimo semestre e un focus ancora più dettagliato sul quarto trimestre.

Il mercato immobiliare di Napoli: il ruolo del turismo e degli studenti

Durante il secondo semestre del 2017 le quotazioni immobiliari di Napoli hanno registrato una certa stabilità, con eventuale mobilità in alcuni punti critici in seguito a investimenti fatti per studenti e turisti. Nella macroarea del Centro i prezzi sono infatti aumentati in seguito ad acquisti destinati a case vacanza e B&B: si tratta, in particolare, delle zone di Monteoliveto, Toledo e Quartieri Spagnoli. Qui è molto frequente anche l’acquisto di appartamenti che vengono poi, successivamente, affittati a studenti, poiché la zona è vicinissima ad alcuni dei principali poli universitari partenopei (Federico II, Parthenope e Orientale) oltre che ben collegata.

Per il quartiere Orefici (situato tra corso Umberto I e via Nuova Marina) vengono offerti immobili costruiti nel periodo post bellico, alcuni di tipologia popolare, e le quotazioni medie sono di 2000 € al mq. A penalizzarle è la mancanza spesso di ascensori e portinerie, rendendo quindi meno probabile l’acquisto per una casa residenziale. Diminuiscono, poi, i valori immobiliari del quartiere residenziale di Posillipo, mentre aumentano quelli di Bagnoli, soprattutto grazie alla ricerca di bilocali e trilocali da adibire a B&B e a case vacanza: le zone più quotate sono via Dazio (posizionata sul lungomare) e viale Campi Flegrei (ben collegata al resto della città grazie alla presenza della fermata della metropolitana e della fermata cumana). L’area che invece ha registrato il ribasso più importante dei prezzi è quella del Centro Direzionale (nei quartieri Gianturco, Poggioreale e Stadera), penalizzate dagli scarsi collegamenti con il centro e dalla vicinanza dell’omonima zona industriale.

Il mercato immobiliare di Salerno: soprattutto prime case e uffici

La situazione salernitana, ugualmente necessaria per comprendere gli ultimi trend immobiliari in Campania, invece varia leggermente dato che le categorie maggiormente interessate (e incentivate da buoni prestiti) sono quelle di acquirenti di prime case e di investitori, ma questa volta non a scopo turistica: per la città di Salerno, infatti, gli investimenti riguardano per lo più gli uffici.

Gli acquisti di prima casa avvengono prevalentemente nella zona centrale, prediligendo le tipologie medio-grandi sul lungomare Trieste, dove le soluzioni ristrutturate valgono anche 4500-5000 € al mq. Nei quartieri Carmine e Fratte i valori immobiliari si sono stabilizzati: qui gli acquirenti continuano a cercare la propria prima casa, ma una piccola fetta è costituita anche da investitori, che si orientano su piccoli tagli da affittare a studenti e famiglie. La zona che invece registra una buona domanda a uso investimento, per la locazione uso ufficio in particolare, si sviluppa a ridosso della Cittadella Giudiziaria e del vecchio stadio.

Il mercato immobiliare turistico di Salerno

La stabilità dei prezzi viene premiata con un florido turismo che seppur non riguardi espressamente la città di Salerno, coinvolge direttamente zone limitrofe dalla bellezza suggestiva come la Costiera Amalfitana, la Costiera Cilentana e il Golfo di Policastro.

Nel secondo semestre del 2017 per la Costiera Amalfitana il mercato di Amalfi e Positano è stato ben influenzato dall’importante afflusso turistico che si è riversato sulla Campania: si è verificato infatti un significativo incremento della domanda a uso investimento per creare strutture ricettive o per acquistare la casa vacanza per utilizzo diretto (napoletani in particolare). Questo fenomeno ha determinato un interesse crescente su località meno conosciute come Furore, Minori ed Erchie.

Nella seconda parte del 2017 il mercato immobiliare della Costiera Cilentana segnala invece +0,1% di crescita dei prezzi immobiliari. A esserne maggiormente coinvolta è Castellabate, poiché è aumentato l’interesse per le nuove costruzioni, ormai abbastanza diffuse sul territorio grazie al recupero di vecchie abitazioni in disuso. Attività commerciali e seconde case sono comunque le soluzioni più richieste. Seguono Palinuro, con una domanda in leggera flessione, che registra la polarizzazione di investimenti in piccoli tagli o in ville di prestigio, e Agropoli, molto quotata per la scelta della prima casa. A volte, però, si è disposti a rinunciare anche alla vicinanza con il mare per Centola o Marina di Pisciotta, con un budget a disposizione più ridotto. Infine, i prezzi sono fermi per le località turistiche del Golfo di Policastro, dove invece l’offerta di nuove costruzioni è limitata dalla salvaguardia del territorio. Sapri, nello specifico, è il comune dove si realizzano sia acquisti di prime case sia di case vacanza.

Il mercato creditizio di Napoli e Salerno

La tipologia immobiliare più richiesta a Napoli è il trilocale, scelto dal 37,6% dei potenziali acquirenti, e solo a seguire i bilocali, con il 36,7% delle preferenze. La disponibilità di spesa, da non sottovalutare, nel 31,3% dei casi non supera 119mila euro. Questo è dovuto anche alle disponibilità di credito, non sempre vantaggiose.

Dall’immobiliare al creditizio i nuovi trend immobiliari in Campania

Per concludere l’analisi sui trend immobiliari in Campania, è importante valutare anche questi parametri. L’importo medio di mutuo di Salerno è inferiore a quello napoletano di circa 30mila euro, ma a considerare le dimensioni di entrambi i comuni la differenza non è così netta. Qualche leggera variazione si registra invece nella quantità di persone (seppur sempre la maggioranza) che opta per la tipologia di mutuo a tasso fisso. Ad esempio, nel quarto trimestre 2017 le famiglie campane hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione pari a 708,5 milioni di euro (una variazione delle erogazioni, rispetto all’anno precedente, pari a -5,8%). Nel complesso, in tutto il 2017 sono stati erogati quasi 3mila milioni di mutui.

In provincia di Napoli la quota raggiunge quasi 432 milioni di euro con una variazione di -4,3% rispetto allo stesso periodo del 2016 (circa 1.683 milioni di mutui). In provincia di Salerno invece sono stati erogati volumi per quasi 130 milioni di euro con una variazione di -15,7% rispetto allo stesso periodo del 2016.

Rendimento immobiliare a Napoli

Lo stesso Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa ha messo a confronto con uno studio le dinamiche di crescita dei prezzi degli immobili, dei canoni di locazione e dei rendimenti, nel periodo che va dal 2008 al II semestre 2017. Ciò che è scaturito dall’analisi dei rendimenti delle abitazioni nelle principali città italiane è che il rendimento annuo lordo si è attestato intorno al 4,9%. In particolare, lo studio è stato effettuato sui bilocali, mentre la curva dei prezzi è stata calcolata facendo riferimento alle variazioni sulla compravendita di “medio usato”, ovvero immobili con caratteristiche non particolarmente pregiate ma neanche economiche e che abbiano anche più di 10 anni di età. Il capoluogo partenopeo si colloca al settimo posto, a pari merito con Torino, con 4,6 punti percentuali.

Profilo degli acquirenti e dei venditori campani

Per terminare il quadro dei trend immobiliari in Campania manca solo una visione più specialistica sulla tipologia di acquirenti nel mercato immobiliare. L’analisi delle compravendite è stata realizzata dalle Agenzie Tecnocasa e Tecnorete. La maggior parte degli acquisti in Campania (il 69,7%) ha riguardato nel 2017 l’abitazione principale e solo il 4,8% la casa vacanza. Il 73% degli acquirenti in Campania ha un’età compresa tra i 18 e i 54 anni, mentre percentuali più basse si registrano nelle fasce più alte di età, fino al 9% registrato per gli over 65. Solo per il 20,9% si tratta di single, il resto è costituito da coppie e coppie con figli.

Dalla parte invece del venditore, la maggior parte delle persone ha venduto per reperire liquidità, passando per coloro che hanno invece voluto migliorare la propria qualità abitativa e concludendo con chi si è trasferito in un altro quartiere oppure in un’altra città.

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